地方から地元を離れて都会で生活している方はこの２０年でかなり増えました。

それによって地方は過疎化は進んでいます。

当然その中には後継者がいなくなった不動産がどんどん増えていきます。

今、空き家が地方には乱立しており、様々なリスクを孕んでいるため、

社会問題にもなっている状態です。

国も空き家バンクなどの様々な対策をとっていますが、

未だに革新的な解決策が見いだせていない状態です。

しかし、私は個人の意識を変えることによってその物件はどのようにも再生が可能なものだと信じています。

今回は不動産を放置するリスクから再活用法までをご紹介させていただきます。

1. 不動産を放置する問題点、リスクについて

不動産には、「土地」と「建物」があります。

親から「自宅」としての土地と建物両方を相続するケースもあるでしょうし、土地だけを手に入れることもあるでしょう。
一棟アパートやマンションの一室を引き継ぐこともあり得ます。

このような不動産を相続したとき、活用しないとどのような問題があるのでしょうか？

1-1. 空き家になるリスク

まずは、建物を所有している場合の空き家リスクです。

家というものは人が住んでいないと傷みやすくなるといわれています。

空き家になると、建物は急速に朽廃するものです。

壁や屋根が崩れたり、室内に害虫や害獣が発生したりして周辺環境を悪化させることもあります。

また、悪質な例を挙げると放火のターゲットにされる可能性もあります。
ですから、空き家は大きなリスク要因となります。

管理がずさんな場合は倒壊によって近隣に迷惑をかける可能性があります。

最近でもゴミ屋敷や、朽廃による問題の家のニュースをよく見かけます。

空き家の管理不行き届きが原因で第三者に損害を与えた場合には、所有者に責任が生じます。
損害賠償金額は、多い場合には数千万円から数億円になることもあります。

1-2. 不法投棄と犯罪に使われるリスク

土地を所有し放置している場合、建物ほどは大きな問題になりにくいですが、

それでも不法投棄されて周辺環境を悪化させる可能性がありますし、

勝手に簡易な納屋を建てられて、その中で犯罪行為が行われるリスクなどもあります。

そうしたときにも、所有者にも責任が問われる可能性があるので、注意が必要です。

1-3. 税金がかかり続けるリスク

不動産を所有している限り、毎年固定資産税や都市計画税が発生し続けます。

活用しない不動産は、所有しているだけでどんどん資産がマイナスになっていくので、

有効活用していない土地や建物をお持ちなら、ぜひとも活用しましょう。

2. 空き家建物を活かす方法

「空き家建物」と言えば、一戸建てだけでなく、アパートやマンションなども含まれます。
この章では、まずは空き家となっている建物を活用する方法をご紹介します。

2-1. そのまま貸す・貸し続ける

まずは、一戸建てが空き家となっている場合、そのままの状態で賃貸することができます。
この方法は、もっとも手っ取り早く、手軽に取り組める活用方法です。

リフォームや建て替えなどをしないので費用もかからりませんし、ローンを負担することもありません。
たとえば、都市部の人気の高いエリアに所有しているならば、そのままでも十分賃貸することは可能です。

入居者のいるアパートやマンションを相続した場合は、そのまま貸し続けることで、安定した副収入が得られます。

もし、空室があったり、管理会社の管理状態に不満を感じたりするような場合には、

管理会社を変更して入居者募集からしっかり行う、といった対応を検討するのがおススメです。

2-2. リフォーム、リノベーションして貸す

そのままでは貸せない状況であれば、物件をリフォームして賃貸に出す方法があります。
少し傷んでいるけれども手を入れればまだまだ人が住める状態なら、必要なところをリフォームすると、十分活用できます。

また、たとえばアパートやマンションの場合なら、オートロック設備を付ければ、賃料を高めに設定できるので、収益性が高まります。

リフォームやリノベーションをするときには、どこまで手を入れるかが重要となってきます。
不必要に丁寧なリフォームをして費用をかけても、物件の価値がたいして上がらなければ費用倒れになってしまいます。

その工事によって物件の付加価値がどのくらい上がり、それによってどの程度の賃料を得る見込みがあるのか、具体的にシミュレーションしましょう。

2-3. トランクルーム

建物の条件によっては、「トランクルーム」にする方法もあります。
トランクルームとは、いわゆる「倉庫」「物置」のことです。

たとえば、自宅に物を置くための十分なスペースがない場合、

自宅外にトランクルームを借り、荷物置き場として利用します。

居住用として貸すためには、少なくとも「人が住める」状態にしなければなりませんし、

いったん賃貸借契約を締結すると、丁寧な管理が必要です。
不具合が発生したらすぐに修繕しなければなりません。

トランクルームの場合、管理が必要とは言っても、人が住める状態までの対応は求められませんので、管理が圧倒的に楽な点が特徴です。

都市部であれば、それなりに需要が高く、利回りも良いことが多く見られます。

トランクルームは、室内を細かくパーテーションなどによって区切り、利用者ごとのスペースを作るだけで貸し出せます。
人が住むためのリフォームと比べると非常に簡単です。

ざっとご紹介しましたが、空き家建物を活かす方法については以下の記事でも細かく解説していますので、そちらもあわせてご覧ください。

3. 建物や草木のある土地を更地にして活用する方法

現在、土地上にそのままの活用には不向きな建物が建っていたり、

草木が生い茂ってしまっている場合には、その建物を取り壊したり草木を取り除き、「更地」にして活用する方法があります。

まずは、土地上の建物や施設を取り壊す工事が必要です。

工事を行うときには、解体会社に依頼しなければなりません。

いろいろな会社があるので、いくつか見積もりをとって担当者とも話をした上で、もっとも信頼できそうな会社に依頼しましょう。

3-1. 太陽光発電

太陽光発電で長期的な収入を得ることができます。

更地にした土地が広い場合には、ソーラーパネルを置いて、太陽光発電を行い、売電などによって収益を得ることができます。

なお、この方法は、空き地を所有している場合にも利用できます。

3-2. 駐車場、トランクルーム、資材置き場など

更地にすれば、自分で所有したまま活用することももちろん可能です。

方法としては、上記でご紹介したような「駐車場」「トランクルーム」「資材置き場」などが考えられます。
所有している土地やご自身の状況、好みに応じて選ぶと良いでしょう。

3-3. 売却する

色々と検討してみても、どうしても活用することが難しい場合には、「売却」も1つの候補となってくるでしょう。

老朽化した建物が建っている状態よりも、更地の方が高値で売れるからです。

特に、人気の高い住宅地のエリアなどでは、戸建て建築などのために土地を探している人も多いので、買い手探しには困らないでしょう。

不動産屋さんに見積をおねがいするのも一つの手だと思います。

またその際に残置物があるかないかでその不動産の価値が大きく変わるのも事実です。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

ほんとに！？家の片付けだけで資産価値が変わる！？

4.まとめ

「不動産活用」と一言で言ってしまうことができますが、

活用方法は土地にあった方法で行うことが大前提です。

放ってある空き家一つ利用するだけでも何通りも方法があります。

活用する際はしっかりと情報収集して適切な方法で行いたいですね。

株式会社ファーストクリーニングでは様々な物件の活用方法を提案させていただいております。

更地にする場合は解体業者との連携、物件として再利用される場合は不動産業者を紹介させていただいております

お近くに持て余した空き家等ございましたら今一度ご相談宜しくお願い致します。

いつでもご対応いたします。